廢棄印染廠變身國際藝術區

　　 提到舊工業區改造，大多數人腦海中浮現的關鍵詞是:破舊、混亂、拆除重建、耗錢、耗時、從頭起步，總之是困難重重。9月10日，會議所在的大鵬鴻華印染廠改造項目現場徹底打破這些刻板印象。該項目是我市工業區綜合整治首批試點項目之一，近年從廢棄近十年的老舊工廠迅速轉型為國際藝術空間：藝象iD Town。

　　 藝象iD Town負責人梁田介紹，項目前身是1989年建成的深圳鴻華印染廠，位于大鵬葵涌街道，原印染廠由19棟舊工業廠房構成， 2003年工廠倒閉之后，整體面積8萬平方米的園區被廢棄閑置了將近10年時間。如今，這里仍保持著舊工廠的建筑結構，卻搖身變成了深圳首個濱海LFOT藝術園區，是集創意設計、國際藝術交流、大師工作坊、教育培訓、時尚發布、休閑旅游等于一體的復合型創意文化空間。改造后的項目三面環山，一面臨海，總面積8萬平方米，商業面積3.5萬平方米，正為深港兩地乃至國內外藝術家、設計師、文化愛好者提供一個藝術傳播交流平臺。

　　 與會人員現場看到，藝術項目極大程度保持著原工廠建筑的主結構，一些破損的窗臺也被有意保存，配合原有廠房12米層高挑高設置，室內空間寬大敞亮，具有極強的藝術塑造力。原本舊廠房遠離市中心的特點，也經由改造散發出時代吸引力，在商業區位上，從偏遠變成幽靜雅致，劣勢變優勢，與新項目定位相得益彰，整個工程相比一般情況也更取巧，省時省力。

　　 最引人注目的還是改造項目帶來的實際效益。據悉，2014年1月起至2015年8月底，藝象園區內共組織了近80場公共活動，涵蓋藝術、設計、培訓、音樂、戶外運動等方面，累計參與人數達到30000人次。商戶入駐方面，園區自2015年初開始正式招商，截止到今年8月，已入駐商戶21家，租賃面積達到8000平方米，其中藝術及設計類商戶租賃面積約5000平方米、占比62%。

　　 綜合整治周期短見效快

　　 與大鵬鴻華印染廠類似的改造項目在深圳不止一個，如羅湖筍崗藝展中心更新單元，被改造成以家居飾品展銷為基礎，引入文化展覽、藝術創作、原創家居設計等功能，逐步成為城市文化綜合體；一度臟亂差的寶安臣田工業區、寶安西成工業區，也在改造中分別變身成“移動互聯網新企業總部”與“產業孵化基地”。

　　 據了解，深圳市規劃國土委于2012年啟動了全市舊工業區綜合整治試點項目工作，將大鵬新區印染廠等5個項目列為首批舊工業區綜合整治試點項目。這些項目一方面以工業遺產的姿態，在保護中重新登上時代舞臺；另一方面又作為快速誕生的新生兒，助力我市電子科技、創意設計、文化娛樂等產業的發展。近年來，深圳市委市政府強力推進城市更新工作，將其作為促進土地資源循環利用、提升城市發展競爭力的重要舉措。今年深圳市綜合整治類工業區改造工作還被列入2015年市重點工作。

　　 市規土委副主任薛峰表示，通過“局部試點、先行先試”，在總結試點項目經驗的基礎上，深圳逐步形成了舊工業區升級改造綜合整治、功能改變、拆除重建3種模式并行的合理態勢，建立了規范、高效的項目運行機制。但拆除重建為主的舊工業區改造存在實施周期長、成本高、資源浪費等問題，對此我市于去年底出臺《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（以下簡稱《暫行措施》），重點對工業區綜合整治、功能改變類相關政策進行了補充，以提高深圳城市更新計劃的實施率，促進產業更新升級。

　　 截至目前，全市已經有57個拆除重建的產業升級項目獲得規劃審批，更新改造后將提供1245萬平方米產業用房，這些產業用房為各類新興產業和市政府鼓勵發展產業提供空間保障，進一步促進“產城融合”。

　　 舊工業區可改建擴建

　　 市城市更新局規劃處處長譚權介紹，《暫行措施》主要涉及五方面政策，包括完善城市更新用地處置政策、完善城市更新地價政策、鼓勵舊工業區升級改造、試點開展小地塊城市更新、強化城市更新實施管理。

　　 其中明確了一系列優惠政策，包括舊工業區綜合整治可加建擴建、綜合整治新建部分可確權、綜合整治項目可享地價優惠等，以激發舊工業區升級改造的積極性，降低改造成本。譚權具體解釋“可加建擴建”這一點，他說，根據《暫行措施》，舊工業區出于消除安全隱患、完善現狀功能等目的進行綜合整治的，可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施。對于符合深圳產業發展導向和城市規劃，地上建筑物建成時間不少于10年，權利主體的城市更新意愿符合《深圳城市更新辦法實施細則》第三十七條設定標準的舊工業區，除可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施外，還可通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產經營性建筑面積。

　　 綜合整治新建部分還可確權、辦房產證。譚權指出，此前普遍存在的“土地合法、建筑不合法”的情況，而根據《暫行措施》新政，只要是按照綜合整治政策納入計劃的項目，新建部分將享受城市更新政策，可以予以確權、辦理房產證，并按照城市更新的政策，對工業樓宇進行分割轉讓。他還表示，考慮到綜合整治沒有新的、大的加建行為，所以綜合整治將免配創新產業用房。

　　 為鼓勵具備實力的優質企業參與到舊工業區綜合整治類城市更新工作中，《暫行措施》同時出臺了一系列的地價優惠和資金扶持政策。如根據《暫行措施》，進行綜合整治、加建擴建的，新建的建筑面積屬于城市基礎設施、公共服務設施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的，免收地價；屬于普通工業廠房的，按照相應公告基準地價的10%計收地價；屬于新型產業用房或產業配套設施的，按照相應公告基準地價標準的50%計收地價。

　　 新政操作指引已出爐

　　 政策出臺之后，作為城市更新主管部門的市規劃國土委發現，實際運作過程中各界的理解及具體做法不完全一樣，為此我市于今年9月出臺了《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引（試行）》，從計劃、規劃、監管、審批到報建，把繁雜的流程梳理成一條清晰通道。

　　 譚權舉例，報建方面，針對以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情況，現在有一個比較簡易的建筑確權規定，只要符合更新單元規劃，符合建筑消防質檢要求，均可進行規劃確認，并按相關手續完善相應處罰，之后進行正式報建工作。他提醒，相關企事業單位及負責人，可登錄市規土委官網查仔細看《指引》，按圖索驥。同時，市城市更新局還將在近期組織相關企業進行指引交流學習，推進新政效應最大化發揮。

　　 綜合整治項目審批流程圖

　　 綜合整治計劃

　　 區更新職能部門審查規土委審批

　　 綜合治理規劃

　　 符合法定圖則：規土委管理局審批

　　 突破法定圖則：管理局直接報建環委審批

　　 實施監管

　　 區更新部門確認實施主體，

　　 簽訂實施監管協議

　　 用地審批

　　 涉及歷史用地處置的：規土委用地審批，管理局簽訂用地合同

　　 不涉及歷史用地處置的：直接由管理局簽訂用地合同

　　 報建

　　 符合綜合整治規劃的未批先建建筑物需取得消防、質檢意見，再由管理局進行規劃確認，完善后續手續

　　 截至目前，全市已經有57個拆除重建的產業升級項目獲得規劃審批，更新改造后將提供1245萬平方米產業用房。